đồng thời, tìm ra phương hướng giải quyết nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cần thiết, có ý nghĩa về mặt lý thuyết cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật, hạn chế sai sót thường gặp trong quá trình giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian tới nhằm … ĐẶNG LÊ. (PLO)- Chuyên gia đề xuất cho phép trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm được thế chấp, chuyển nhượng nhưng phải quy định chặt chẽ để tránh lợi dụng chính sách. Trong khuôn khổ hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Liên đoàn Luật sư Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Vô Hiệu Về Hình Thức Theo Pháp Luật Việt Nam Từ Thực Tiễn Thành Phố Hồ Chí Minh Đất đai là một trong những nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của bất kỳ quốc gia nào. Đó là là tư liệu sản xuất đặc biệt, có ý nghĩa quan trọng đối với từng ngành nghề trong nền kinh tế quốc dân. theo đó, hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất (điều 500 bộ … Khái niệm hợp đồng, chấm dứt hợp đồng Theo Điều 385 Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Chấm dứt hợp đồng dân sự có thể hiểu là việc kết thúc, ngừng việc thực hiện các thỏa thuận mà các bên đã đạt được khi giao kết hợp đồng. QSDYl5. Quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng đấtBộ luật dân sự BLDS năm 2015 quy định hình thức của giao dịch dân sự là phương tiện thể hiện nội dung của giao dịch. Có hai trường hợp giao dịch được coi là không tuân thủ về hình thức, đó là văn bản giao dịch không đúng quy định của pháp luật và văn bản giao dịch vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực. Theo đó, giao dịch dân sự đã được xác lập giữa các bên, trước hết, phải được thể hiện bằng văn bản và trường hợp giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử cũng được coi là giao dịch bằng văn bản khoản 1 Điều 119 BLDS năm 2015[1]. Ngoài ra, điều kiện để văn bản không tuân thủ về hình thức được Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực là một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch đó là, Điều 129 BLDS năm 2015 quy định giao dịch dân sự do không tuân thủ về hình thức “1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”. Tuy nhiên, việc xác định như thế nào cho chính xác một hoặc các bên đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ sẽ gặp khó khăn trong thực tế. Bởi vì, trong thực tế không phải việc một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì giao dịch đó đương nhiên có hiệu lực. Cụ thể là, theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, sau khi xem xét đầy đủ các điều kiện của giao dịch như đã nêu trên thì Tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch vì, tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”.Như vậy, thông thường hợp đồng CNQSDĐ không tuân thủ các quy định về việc công chứng, chứng thực thì hợp đồng sẽ vô hiệu. Theo đó, Luật Đất đai 2013 quy định thì hợp đồng CNQSDĐ phải được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, theo các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì vẫn còn 02 trường hợp ngoại lệ, mà các bên CNQSDĐ không cần hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực giấy viết tay hoặc hợp đồng đánh máy nhưng không công chứng hoặc chứng thực mà vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CNQSDĐ, cụ thể Theo quy định của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP gọi tắt là Nghị định 43.Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43 quy định Có 02 trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay hoặc hợp đồng không công chứng chưa được cấp Giấy CNQSDĐ thì được cấp Giấy CNQSDĐ theo thủ tục lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, cụ thể Sử dụng đất do nhận CNQSDĐ trước ngày 01/01/2008; sử dụng đất do nhận CNQSDĐ từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 43. Theo đó, các cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy CNQSDĐ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng phải nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”. Ngoài ra, theo khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015 quy định “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”. Như vậy, trong trường hợp CNQSDĐ hoặc CNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất là một loại giao dịch dân sự cụ thể mà không công chứng thì vẫn được công nhận nếu có đủ điều kiện sau “Được xác lập bằng văn bản; một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thường sẽ là trả ít nhất 2/3 số tiền chuyển nhượng của thửa đất; bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên yêu cầu mà Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó”.Như vậy, vẫn còn có trường hợp CNQSDĐ không công chứng nhưng vẫn được cấp Giấy CNQSDĐ. Nhưng trong hai trường hợp nêu trên chỉ quy định trong quá trình tiếp nhận hồ sơ yêu cầu cấp Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cơ quan tiếp nhận hồ sơ Văn phòng đăng ký đất đai không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật chứ không quy định khi Tòa án thụ lý, giải quyết mà các bên yêu cầu thì Tòa án công nhận hợp đồng CNQSDĐ có hiệu lực hoặc hướng dẫn trong trường hợp hợp đồng CNQSDĐ được xác lập bằng văn bản; một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thì các bên yêu cầu thì Tòa án công nhận hợp đồng CNQSDĐ có hiệu lực, dẫn đến trong thực tiễn giải quyết các vụ án về tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ bằng giấy viết tay trước ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực không công chứng, chứng thực nhưng vẫn còn có cách hiểu và nhận thức khác nhau dẫn đến các Thẩm phán giải quyết các vụ án, vụ việc tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ còn áp dụng pháp luật một cách tùy tiện không đúng pháp luật gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các đương sự và đây cũng là nguyên nhân phát sinh khiếu kiện làm kéo dài thời gian giải quyết vụ huống pháp lý về hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệuTác giả đưa ra một tình huống pháp lý Ngày 26/8/2004, bà Nguyễn Thị L, lập hợp đồng CNQSDĐ với ông Nguyễn Văn B hợp đồng bằng giấy viết tay không có công chứng, chứng thực và không có sự đồng ý của các con bà L với nội dung bà Nguyễn Thị L chuyển nhượng cho ông B thửa đất diện tích 150m2 với giá thửa đất nằm trong diện tích 2000m2, tọa lạc tại xã L, huyện B. Đất đã được UBND huyện B cấp Giấy CNQSDĐ cho hộ bà Nguyễn Thị L hộ bà L có 07 người con khi chuyển nhượng thì có 5 người con đã lập gia đình ra ở riêng nhưng chưa tách hộ khẩu, còn 2 người con đang còn ở chung với bà L. Bên chuyển nhượng đã nhận đủ tiền, bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất. Tuy nhiên, từ khi nhận đất cho đến nay ông B để đất trống, không có trồng cây hoặc làm nhà ở trên đất. Năm 2017 bà L chết không để lại di năm 2018, ông Nguyễn Văn B đến phát dọn phần đất nhận chuyển nhượng của bà L để làm nhà ở thì phát sinh tranh chấp giữa ông Nguyễn Văn B với 7 người con của bà Nguyễn Thị L. Ông B khởi kiện yêu cầu 7 người con của bà L là người thừa kế phải tiếp tục thực hiện hợp đồng tách phần diện tích 150m2 của ông B đã nhận chuyển nhượng của bà L cho ông B. Các con của bà L cho rằng, thời điểm bà L lập hợp đồng CNQSDĐ cho ông B các con của bà L không biết và không ký hợp đồng, vì thửa đất này cấp cho hộ gia đình và hợp đồng CNQSDĐ giữa ông B và bà L chỉ là giấy viết tay không có công chứng, chứng thực nên không đồng ý và đề nghị Tòa án tuyên hợp đồng CNQSDĐ giữa bà L với ông B vô vụ việc nêu trên hiện đang có nhiều quan điểm không thống nhất về đường lối giải quyết vụ điểm thứ nhất cho rằng, ngày 26/8/2004, ông Nguyễn Văn B đã lập hợp đồng nhận CNQSDĐ với bà Nguyễn L, tuy hợp đồng chỉ là giấy viết tay, không có công chứng, chứng thực các bên đã giao nhận tiền, và giao nhận đất. Trong một thời gian dài các con của bà L đều biết không có phản đối. Nên cần phải căn cứ Điều 615 BLDS năm 2015; Điều 131, 133, 137, 139, 400, 705, 707 BLDS năm 1995; Điều 127, Điều 136 Luật Đất đai năm 2003; Điều 146 Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật đất đai gọi tắt là Nghị định 181 và Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự gọi tắt là Nghị quyết 02 chấp nhận đơn khởi kiện của ông Nguyễn Văn B. Buộc 7 người con của bà L tiếp tục thực hiện hợp đồng CNQSDĐ ngày 26/8/2004 giấy viết tay giữa bà L với ông điểm thứ hai cho rằng, thửa đất 150m2 mà ông B nhận chuyển nhượng của bà L nằm trong tổng diện tích 2000m2 đất đã được UBND huyện B cấp Giấy CNQSDĐ năm 1999 cấp cho hộ gia đình bà L. Tuy các bên CNQSDĐ đã giao nhận tiền, giao nhận đất, nhưng ông B cũng không có canh tác trồng cây hoặc làm nhà ở trên đất và hợp đồng CNQSDĐ giữa bà L và ông B chỉ là giấy viết tay không có công chứng, chứng thực; thời điểm các bên lập hợp đồng là sau ngày 01/7/2004 nên không thể áp dụng Điều 146 Nghị định 181 và Nghị quyết 02 để chấp nhận đơn khởi kiện của ông Nguyễn Văn B. Buộc 7 người con của bà L tiếp tục thực hiện hợp đồng CNQSDĐ ngày 26/8/2004 giấy viết tay giữa bà L và ông B mà phải tuyên hợp đồng vô hiệu thì mới đúng bản chất vụ việc. Bởi vì, hợp đồng CNQSDĐ giữa bà L với ông B không có công chứng, chứng thực theo quy định là vi phạm các Điều 400, Điều 691 BLDS năm 1995; điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai năm 2003. Về nội dung mặc dù thời điểm các bên CNQSDĐ đã giao tiền và giao đất nhưng ông B không có canh tác trồng cây hoặc làm nhà trên đất. Tuy các con của bà L biết nhưng không phản đối. Nên không thể căn cứ điểm tiểu mục Nghị quyết 02 để công nhận hợp đồng CNQSDĐ giữa ông Nguyễn Văn B với bà Nguyễn Thị điểm của tác giả đồng ý với quan điểm thứ hai, bởi lẽ, phần diện tích đất 150m2 nằm trong diện tích đất 2000m2, Giấy CNQSDĐ do UBND huyện B cấp năm 1999 cho hộ gia đình bà L. Tuy nhiên, hợp đồng CNQSDĐ giữa bà L với ông B đã giao nhận đất, giao nhận tiền và các con của bà L đều biết không có phản đối. Sau khi nhận đất ông B không có trồng cây hoặc làm nhà ở trên đất. Nhưng ý kiến thứ nhất lại cho rằng cần căn cứ điểm tiểu mục Nghị quyết số 02 và Điều 146 Nghị định 81 để công nhận hợp đồng CNQSDĐ đất giữa ông Nguyễn Văn B với bà Nguyễn Thị L là không vì, điểm tiểu mục Nghị quyết số 02 quy định “Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm và điểm tiểu mục mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch”. Như vậy, đây chỉ là hướng dẫn về trường hợp hợp đồng CNQSDĐ vi phạm 2 điều kiện về Giấy CNQSDĐ và điều kiện hợp đồng được lập thành văn bản nhưng chưa được công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Chỉ áp dụng trong trường hợp như “Hợp đồng giữa ông B với bà L tuy không được công chứng, chứng thực nhưng sau khi ông B nhận đất đã trồng cây lâu năm hoặc làm nhà ở trên đất”. Nhưng trong trường hợp này hợp đồng CNQSDĐ giữa ông B với bà L đã vi phạm mục tiểu mục mục 2 của Nghị quyết 02 không có công chứng, chứng thực. Sau khi nhận đất ông B cũng không có trồng cây hoặc làm nhà ở trên đất. Do đó, hợp đồng CNQSDĐ giữa ông B và bà L đã vi phạm điểm b khoản 1 Điều 127 Luật đất đai năm 2003, Điều 691, 692 BLDS năm 1995 quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Điều 10, 11 Nghị định số 17/NĐ-CP ngày 27/3/1999 của Chính phủ quy định về CNQSDĐ gọi tắt là Nghị định 17.Điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 quy định“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chức thực của Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có đất”.Điều 691, 692 BLDS năm 1995 quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai được thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền… Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được làm thủ tục và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.Điều 10 Nghị định 17 quy định hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm “1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Mẫu số 2 ban hành kèm theo Nghị định này; 2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản sao có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn……..”.Điều 11 Nghị định 17 quy định trình tự thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất “ 1. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đó. 2. Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào mục 1 Phần II phần ghi của cơ quan nhà nước của Bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho những trường hợp đủ điều kiện chuyển nhượng và gửi hồ sơ cho Phòng Địa chính quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; nếu không được chuyển nhượng thì trả lại hồ sơ và thông báo cho đương sự biết lý do. 3. Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Phòng Địa chính xem xét hồ sơ, ghi nội dung thẩm tra vào mục 2 Phần II phần ghi của cơ quan nhà nước của Bản hợp đồng chuyển nhượng và trình ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. 4. Trong thời hạn 03 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do Phòng Địa chính trình, ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoàn thành việc xác nhận được chuyển nhượng vào mục 2 Phần II phần ghi của cơ quan nhà nước của Bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 5. Sau khi được ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận được chuyển nhượng, Phòng Địa chính thông báo cho bên chuyển nhượng nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật…”.Như vậy, hợp đồng CNQSDĐ giữa ông Nguyễn Văn B với bà Nguyễn Thị L chỉ có giấy viết tay, không có công chứng, chứng thực là vi phạm điểm b khoản 1 Điều 127 Luật đất đai năm 2003, Điều 691, 692 BLDS năm 1995 và Điều 10, 11 Nghị định số 17. Do vậy, không thể tuyên công nhận hợp đồng CNQSDĐ giữa ông B với bà L ngày 26/08/2004 thể hiện bằng giấy sang nhượng đất viết tay đối với diện tích 150m2­­­­­­­. Bởi vì, hợp đồng CNQSDĐ đã vi phạm pháp luật, các bên đều có lỗi nên cần phải tuyên vô nghịTừ những vướng mắc nêu trên trong thực tiễn giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ và tranh chấp đất hiện nay ngay càng gia tăng và phức tạp, vẫn đang có nhiều trường hợp sang nhượng QSDĐ chỉ có giấy viết tay không có công chứng, chứng thực và qua nhiều người, nhiều thời kỳ. Nhưng hiện nay chưa có văn bản hướng dẫn chi tiết, cụ thể đối với Điều 129 BLDS năm 2015; khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP trong các trường hợp tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ mà không có công chứng, chứng thực. Tác giả đề nghị Hội đồng thẩm phán TANDTC có văn bản hướng dẫn giải quyết các trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có giấy viết tay, qua nhiều thời kỳ thì giải quyết như thế nào nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của công dân, bảo vệ quyền con người./.Nguồn Tạp chí Tòa ánĐây là nội dung tóm tắt, thông báo văn bản mới dành cho khách hàng của THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Nếu quý khách còn vướng mắc vui lòng gửi về Email info TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ SÔNG CÔNG, TỈNH THÁI NGUYÊN BẢN ÁN 01/2021/DSST NGÀY 24/02/2021 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ngày 24 tháng 02 năm 2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 21/2020/TLST-DS ngày 06 tháng 10 năm 2020 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 40/2020/QĐXXST-DS ngày 17 tháng 12 năm 2020, giữa các đương sự Nguyên đơn Ông Nguyễn Văn P, sinh năm 1954; Địa chỉ Xóm Bá Vân 4, xã B, Tp Sông Công, Thái Nguyên Bị đơn 1. Ông Chu Quang T, sinh năm 1964; 2. Bà Vũ Thị Ph, sinh năm 1960. Đều trú tại Xóm B4, xã B, Tp Sông Công, Thái Nguyên Ông P, bà Ph có mặt, Ông T vắng mặt lần thứ hai tại phiên tòa NỘI DUNG VỤ ÁN Tại đơn khởi kiện và các tài liệu chứng cứ có tại hồ sơ vụ án cũng như tại phiên tòa, nguyên đơn ông Nguyễn Văn P trình bày Tháng 3 năm 2013, ông có mua của vợ chồng ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph ở tại xóm Bá Vân 4, xã Bình Sơn, thành phố Sông Công, Thái Nguyên 269m2 đất trong đó có 84m2 đất ONT và 185m2 đất CLN tại thửa số 364, tờ bản đồ 109-I theo giấy chứng nhận QSD đất số AQ 118796 do UBND thị xã Sông Công cấp ngày 27/7/2009 với giá chuyển nhượng là Tám triệu đồng chẵn. Ông đã giao đủ tiền và vợ chồng ông T, bà Ph đã nhận đủ tiền. Ngày 15/9/2013, ông đã tiến hành xây các công trình trên đất gồm 01 nhà ở có diện tích là 36m2, giá tiền là 01 bếp có diện tích là 12m2, giá tiền là 01 giếng khoan có máy bơm là lắp đường điện và mua dây điện hết Khi xây dựng ông có báo với địa chính xã Bình Sơn và xã đã cử người đến đo vẽ trích lục bản đồ, làm hợp đồng chuyển nhượng, kê tờ khai nộp lệ phí trước bạ theo quy định, vợ chồng ông P đều biết và nhất trí ký tên vào hợp đồng. Nhưng khi đi làm thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận thì được biết giấy chứng nhận QSD đất của gia đình ông T đang được gửi tại Ngân hàng NN&PTNT chi nhánh Sông Công nên thủ tục không hoàn tất được. Năm 2016, ông T và bà Ph lấy được giấy chứng nhận QSD đất ra khỏi ngân hàng nhưng không tạo điều kiện cho ông làm thủ tục đăng ký QSD đất như đã thỏa thuận, nên ông đã tiến hành xây tường rào bao quanh 269m2, hết số tiền Năm 2018, ông tiếp tục đến gặp vợ chồng ông T, bà Ph để thương lượng nhưng không thành, nên ông đã trao đổi với ông T bà Ph, là sẽ không mua đất của ông bà nữa và yêu cầu ông T bà Ph có trách nhiệm trả cho ông số tiền là đây là tiền đất và giá trị các công trình ông đã xây trên đất và một khoản bồi thường thiệt hại, nhưng ông T và bà Ph không nhất trí mà chỉ đồng ý trả ông Nay ông không yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất với vợ chồng ông T nữa, ông đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông và ông Chu Quang T, bà Vũ Thị Ph là vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu; bồi thường toàn bộ thiệt hại do vi phạm hợp đồng gây ra là Tại bản tự khai, các tài liệu chứng cứ có tại hồ sơ vụ án cũng như tại phiên tòa, bị đơn ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph trình bày Năm 2013 ông P có hoàn cảnh gia đình rất khó khăn, ông P phải đi ở nhờ nhà người cháu của ông bà, nhưng do không ở được nên vợ chồng ông bà thương tình có nói với ông P “ ông đến gia đình tôi, vợ chồng tôi đất rộng nên cho ông ở nhờ trên đất khoảng 200m2 để làm nhà tạm mà ở”. Bà Ph có nói với ông P anh đưa cho vợ chồng tôi đồng đến để lấy làm tin, nhưng ông P nói như thế là không thoải mái. Sau đó ông T có nói là thế thì đưa cho chúng tôi khoảng đến Ông P đồng ý và đến ở tại đất của vợ chồng ông bà và giao cho vợ chồng ông bà số tiền là có viết một tờ giấy biên nhận, ông P có đọc qua cho vợ chồng ông bà nghe nhưng vì thời gian đã lâu nên vợ chồng ông bà không nhớ nội dung, sau đó vợ chồng ông bà có ký vào giấy biên nhận và nhận số tiền từ tay ông P. Năm 2014 ông P đến nhà bảo vợ chồng ông bà ký vào đơn chuyển nhượng đất để ông P xây dựng nhà ở, vợ chồng ông bà cũng ký. Ông P gọi địa chính đến đo đạc nhưng không thông báo với vợ chồng ông bà nên mọi việc vợ chồng ông bà không biết. Đến khi nhận được giấy báo của Tòa án thì vợ chồng ông bà mới biết ông P đã làm đơn khởi kiện vợ chồng ông bà ra Tòa án đề nghị không yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất; tuyên bố hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn P và Chu Quang T - Vũ Thị Ph là vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu; Yêu cầu bồi thường toàn bộ thiệt hại do vi phạm hợp đồng gây ra là Với những yêu cầu nêu trên của ông P, vợ chồng ông bà nhất trí tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên là vô hiệu. Với yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu vợ chồng ông bà xác định lỗi là của vợ chồng ông bà vì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận QSD đất đang gửi tại Ngân hàng Nông nghiệp chưa lấy về, sau khi lấy về lại vay đảo các món nợ khác, hiện tại Giấy chứng nhận QSD đất Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn thành phố Sông Công vẫn đang giữ chưa lấy về, ông bà cũng không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng. Ông bà nhất trí trả cho ông P số tiền thiệt hại là yêu cầu ông P phải xuất trình giấy tờ mua bán là bản gốc viết tay để xác định diện tích mua bán là 200m2 hay 210m2. Nếu ông P không nhất trí vợ chồng ông bà đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. * Kết quả thẩm định ngày 12/10/2020 thể hiện 269m2 đất tại thửa số 364, tờ bản đồ 109-I có địa chỉ xóm Bá Vân 4, xã Bình Sơn, thành phố Sông Công, trong đó có 84m2 đất ONT và 185m2 đất CLN, số thửa mới là 364A. Phía Đông giáp đường đi là 13,9m Phía Bắc giáp bãi keo nhà bà Chu Thị Mai là 24,3m Phía Tây giáp bãi keo nhà ông Chu Quang Đức là 13,9m Phía Nam giáp đất nhà ông Chu Quang T là 24,3m Tài sản trên đất 01 nhà xây cấp 4 3 gian được xây dựng năm 2013; 01 công trình phụ bếp và nhà tắm toàn bộ đều được xây bắng gạch silicát, mái lợp prôximăng; 01 sân láng xi măng; 01 giếng khoan năm 2013; 01 hàng rào gạch silicát. * Kết quả định giá ngày 27/10/2020 Tổng giá trị tài sản 269m2 đất gồm 84m2 đất ONT và 185m2 đất CLN và toàn bộ tài sản trên đất là Chín mươi chín triệu sáu trăm ba mươi ba nghìn bốn trăm bẩy mươi đồng Tòa án đã cho các bên hòa giải nhưng do các bên không thỏa thuận được về việc giải quyết vụ án nên vụ án được đưa ra xét xử ngày hôm nay. Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát - Về tố tụng Về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án và nội dung giải quyết vụ án Thẩm P, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa trong quá trình thụ lý, giải quyết vụ án và tại phiên tòa xét xử đã thực hiện đúng trình tự, thủ tục được pháp luật quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự, Viện kiểm sát không có ý kiến đề nghị, kiến nghị gì. Nguyên đơn, bị đơn chấp hành đúng pháp luật tố tụng. - Về nội dung vụ án, xét thấy yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với bị đơn là có căn cứ nên đề nghị Hội đồng xét xử xem xét giải quyết theo hướng Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn P đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký giữa ông và ông Chu Quang T, bà Vũ Thị Ph năm 2013 vô hiệu. - Buộc ông Nguyễn Văn P phải trả lại cho ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph 269m2 đất trong đó có 84m2 là đất ONT và 185m2 là đất CLN tại thửa 364A tờ bản đồ 109-I địa chỉ đất tại xóm Bá Vân 4, xã Bình Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên. - Buộc ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph phải có trách nhiệm liên đới trả cho ông Nguyễn Văn P số tiền Tám mươi triệu đồng chẵn. - Ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph được quyền quản lý, sử dụng 269m2 đất trong đó có 84m2 là đất ONT và 185m2 là đất CLN tại thửa 364A tờ bản đồ 109-I địa chỉ đất tại xóm Bá Vân 4, xã Bình Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên và toàn bộ các công trình xây dựng trên đất gồm 01 nhà xây cấp 4 3 gian và công trình phụ bếp, nhà tắm toàn bộ đều được xây bắng gạch silicát, mái lợp prôximăng, 01 sân láng xi măng, 01 giếng khoan có lắp máy bơm, 01 hàng rào bằng gạch silicát bao xung quanh thửa đất. - Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, định giá và án phí Buộc ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph phải chịu toàn bộ số tiền chi phí thẩm định, định giá theo quy định của pháp luật. Đương sự được quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật. NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN [1] Về thủ tục tố tụng Đơn khởi kiện vụ án dân sự của Ông Nguyễn Văn P sinh năm 1954 đối với ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền giữa nguyên đơn ông Nguyễn Văn P sinh năm 1954 đối với ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph được ký kết và thực hiện năm 2013 tại xã Bình Sơn, đây là quan hệ pháp luật “ Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” được quy định tại điều 697 Bộ luật Dân sự năm 2005, nên cần áp dụng Bộ luật dân sự năm 2005 để giải quyết tranh chấp. Bị đơn là ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph hiện trú tại xóm Bá Vân 4, xã Bình Sơn, thành phố Sông Công, vì vậy Tòa án nhân dân thành phố Sông Công thụ lý và giải quyết là phù hợp với điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Quá trình giải quyết ông T có đến Tòa án viết bản tự khai và tham gia tiếp cận chứng cứ và hòa giải nhưng không thành. Sau đó bị đơn ông Chu Quang T đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhiều lần nhưng vắng mặt không có lý do nên Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt ông T theo quy định tại Điều 227, 228 Bộ luật tố tụng dân sự 2015. [2] Về yêu cầu khởi kiện Ông Nguyễn Văn P đề nghị Tòa án nhân dân thành phố Sông Công tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông và ông Chu Quang T, bà Vũ Thị Ph được ký tháng 3 năm 2013 là vô hiệu về hình thức và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Lý do ông P đề nghị tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông và ông T, bà Ph là vô hiệu về hình thức là do Sau khi chuyển nhượng ông tiến hành xây dựng nhà để ở và báo địa chính xã Bình Sơn đến đo đạc xác định ranh giới- mốc giới, vẽ bản đồ và làm hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật. Lúc này ông mới biết giấy chứng nhận QSD đất của ông T, bà Ph hiện đang được giữ tại Ngân hàng Nông nghiệp & phát triển nông thôn Sông Công, do vậy không thể thực hiện được các bước tiếp theo. Năm 2016, ông T bà Ph rút được giấy CNQSD đất tại ngân hàng ra nhưng lại gây khó khăn, không tạo điều kiện cho ông hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng, nên đến nay ông không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng nữa, yêu cầu được bồi thường thiệt hại số tiền đồng. Còn bà Ph, ông T cho rằng Ông bà không bán đất cho ông P, mà chỉ cho ông P đến ở nhờ trên khoảng 200m2 đất để làm nhà ở tạm. Ông T bà Ph thừa nhận có nhận của ông P số tiền có viết và ký giấy tờ biên nhận nhưng vì thời gian đã lâu nên không nhớ rõ nội dung và năm 2013 có ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng đất với ông P. Việc ông P đề nghị không tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và tuyên bố hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa hai bên là vô hiệu, ông bà hoàn toàn nhất trí, không đề nghị tiếp tục thực hiện hợp đồng, nhưng chỉ đồng ý trả cho ông P số tiền bồi thường thiệt hại là Hội đồng xét xử nhận thấy Ông Chu Quang T sinh năm 1964 và vợ bà Vũ Thị Ph sinh năm 1960 là người có quyền sử dụng thửa đất số tại thửa số 364, tờ bản đồ 109-I diện tích 2743m2 địa chỉ tại xóm Bá Vân 4, xã Bình Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AQ 118796 do UBND thị xã Sông Công nay là thành phố Sông Công cấp ngày 27/7/2009. Tháng 3 năm 2013, ông Chu Quang T và vợ bà Vũ Thị Ph đã ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho ông Nguyễn Văn P. Diện tích chuyển nhượng được các bên xác định trong hợp đồng là 269m2, trong đó có 84m2 là đất ONT và 185m2 là đất CLN tại thửa 364A tờ bản đồ 109-I, giá tiền chuyển nhượng là Vợ chồng ông T, bà Ph đã nhận đủ tiền và bàn giao đất cho ông P. Ngay sau khi nhận chuyển nhượng, ông P đã xây dựng 01 nhà xây cấp 4 3 gian và công trình phụ bếp, nhà tắm toàn bộ đều được xây bắng gạch silicát, mái lợp prôximăng, 01 sân láng xi măng, 01 giếng khoan có lắp máy bơm. Đến năm 2016 ông P lại tiếp tục xây hàng rào bằng gạch silicát bao xung quanh thửa đất. Quá trình đến ở và xây dựng vợ chồng ông T, bà Ph đều biết và nhất trí. Điều 697 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”. Do vậy có thể khẳng định việc chuyển nhượng QSD đất giữa ông T, bà Ph và ông P là có thật, đã được các bên thừa nhận. Điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định “Hình thức chuyển quyền sử dụng đất 1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này. 2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật…” Xét về hình thức và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa ông Chu Quang T, bà Vũ Thị Ph và ông Nguyễn Văn P Hợp đồng đã được làm theo đúng mẫu quy định, tuy nhiên trong hợp đồng không có ghi ngày tháng, chỉ có chữ ký của hai bên mà không có xác nhận của chính quyền địa phương là vi phạm quy định về hình thức tại khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005. Ngoài ra Ông T, bà Ph đã thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông P, khi đất này đang được ông T, bà Ph thế chấp để vay vốn tại ngân hàng Nông nghiệp thành phố Sông Công. Ông T, bà Ph đã thực hiện việc chuyển nhượng đất khi chưa có sự đồng ý nhất trí của ngân hàng là vi phạm điều cấm của pháp luật. Do vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Chu Quang T, bà Vũ Thị Ph và ông Nguyễn Văn P vô hiệu cả về hình thức và nội dung. Điều 121. Giao dịch dân sự Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu. Điều 128. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng. Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu. Điều 136. Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu 1. Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại các điều từ Điều 130 đến Điều 134 của Bộ luật này là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập. 2. Đối với các giao dịch dân sự được quy định tại Điều 128 và Điều 129 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế. Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu 1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Xét về lỗi của các bên làm cho hợp đồng vô hiệu, thấy rằng Lỗi ở đây thuộc hoàn toàn về phía ông T và bà Ph, việc này được ông T, bà Ph thừa nhận. Khi Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Tại phiên tòa ông P vẫn giữ nguyên các yêu cầu khởi kiện, yêu cầu khởi kiện của ông P là có căn cứ cần chấp nhận. Mặt khác các bên đều nhất trí không tiếp tục thực hiện hợp đồng, đây là sự tự nguyện của các bên nên được hội đồng xét xử chấp nhận. Ông P có trách nhiệm trả lại cho ông T, bà Ph 269m2 trong đó có 84m2 là đất ONT và 185m2 là đất CLN tại thửa 364A tờ bản đồ 109-I địa chỉ xóm Bá Vân 4, xã Bình Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên. Ông T, bà Ph có trách nhiệm trả lại tiền tương đương với giá trị đất tại thời điểm hiện nay. Đối với tài sản là các công trình xây dựng trên đất gồm 01 nhà xây cấp 4 3 gian và công trình phụ bếp, nhà tắm toàn bộ đều được xây bắng gạch silicát, mái lợp prôximăng, 01 sân láng xi măng, 01 giếng khoan có lắp máy bơm, 01 hàng rào bằng gạch silicát bao xung quanh thửa đất do ông P xây dựng cần buộc ông T, bà Ph phải mua lại. Giá trị đất và tài sản trên đất được tính theo kết quả định giá ngày 27/10/2020 là Chín mươi chín triệu sáu trăm ba mươi ba nghìn bốn trăm bẩy mươi đồng. Tuy nhiên trong quá trình giải quyết nguyên đơn ông Nguyễn Văn P chỉ yêu cầu buộc ông Chu Quang T, bà Vũ Thị Ph liên đới bồi thường số tiền đồng, đây là sự tự định đoạt của đương sự nên được hội đồng xét xử chấp nhận. [3] Về chi phí thẩm định, định giá, đo đất Tổng số tiền chi phí thẩm định, định giá là Do yêu cầu khởi kiện của ông P được chấp nhận nên toàn bộ chi phí tố tụng cần buộc ông T, bà Ph phải liên đới chịu. Ông P đã nộp trước số tiền tạm ứng cho chi phí thẩm định, định giá nên ông T, bà Ph phải có trách nhiệm hoàn trả số tiền đồng cho ông P. [4] Án phí dân sự Ông P không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, được hoàn trả số tiền tạm ứng án phí đã nộp. Ông T, bà Ph phải liên đới nộp án phí dân sự vào ngân sách nhà nước là . [5] Về quyền kháng cáo Các đương sự có mặt có quyền kháng cáo theo quy định tại khoản 1 Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 147; Điều 184; Điều 271; Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Căn cứ Điều 121;Điều 122; Điều 124; Điều 127; Điều 128, Điều 134; Điều 136; Điều 137; Điều 697; Điều 698 của Bộ luật dân sự năm 2005; Căn cứ Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên xử [1]. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn P đề nghị Tòa án tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký giữa ông Nguyễn Văn P và ông Chu Quang T, bà Vũ Thị Ph năm 2013 vô hiệu. [2]. Buộc ông Nguyễn Văn P phải trả lại cho ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph 269m2 đất trong đó có 84m2 là đất ONT và 185m2 là đất CLN tại thửa 364A tờ bản đồ 109-I địa chỉ đất tại xóm Bá Vân 4, xã Bình Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên. [3]. Buộc ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph phải có trách nhiệm liên đới trả cho ông Nguyễn Văn P số tiền Tám mươi triệu đồng chẵn. [4]. Ông Nguyễn Văn P được quyền nhận lại số tiền Tám mươi triệu đồng chẵn do ông Chu Quang T, bà Vũ Thị Ph trả. [5]. Ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph được quyền quản lý, sử dụng 269m2 đất trong đó có 84m2 là đất ONT và 185m2 là đất CLN tại thửa 364A tờ bản đồ 109-I địa chỉ đất tại xóm Bá Vân 4, xã Bình Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên và toàn bộ các công trình xây dựng trên đất gồm 01 nhà xây cấp 4 3 gian và công trình phụ bếp, nhà tắm toàn bộ đều được xây bắng gạch silicát, mái lợp prôximăng, 01 sân láng xi măng, 01 giếng khoan có lắp máy bơm, 01 hàng rào bằng gạch silicát bao xung quanh thửa đất. [6]. Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá Ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph phải chịu toàn bộ số tiền chi phí thẩm định, định giá là Số tiền này do ông P đã nộp tạm ứng, nên ông T, bà Ph phải có trách nhiệm hoàn trả ông P đã nộp tạm ứng. Ông Nguyễn Văn P được nhận lại số tiền tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá do ông T, bà Ph liên đới trả. [7]. Về nghĩa vụ thi hành án Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, ông Nguyễn Văn P có đơn yêu cầu thi hành án. Nếu ông T, bà Ph không tự nguyện thi hành các khoản tiền phải trả nêu trên thì hàng tháng ông T, bà Ph còn phải chịu trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền và Lãi suất theo quy định tại Điều 357 và Điều 468 của Bộ Luật dân sự năm 2015. [8]. Về án phí Ông Chu Quang T, bà Vũ Thị Ph liên đới chịu án phí dân sự nộp ngân sách nhà nước. Hoàn trả ông Nguyễn Văn P tiền tạm ứng dân sự đã nộp, theo biên lai thu số 0008017 ngày 05/10/2020 tại cơ quan Thi hành án dân sự thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên. Án xử công khai sơ thẩm, báo cho các đương sự có mặt biết có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự./. Nguồn Tôi có mua một mảnh đất, có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chủ đất chưa đi công chứng. Có phải hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu không? Anh Trung - Kiên Giang Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải công chứng, chứng thực không? Điều kiện cơ bản để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015? Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?Căn cứ theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sauĐiều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đâya Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;b Đất không có tranh chấp;c Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;d Trong thời hạn sử dụng đất....Như vậy, khi muốn chuyển quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau- Có Giấy chứng nhận quyền sự dụng đất trừ trường hợp+ Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp không được mua nhà gắn liền với đất ở Việt nam;+ Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông Đất không bị tranh chấp;- Quyền sử dụng đất không dùng để đảm bảo thi hành án;- Đất vẫn còn trong thời hạn sử đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng sẽ bị vô hiệu? Hình từ InternetHợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải công chứng, chứng thực không?Căn cứ theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sauQuyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất...3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như saua Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;b Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;c Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;d Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp ra tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như sauGiao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức...2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền thì mới được xem là hợp pháp. Trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực sẽ thực hiện theo yêu cầu của các bên;Đối chiếu theo trường hợp của anh thì việc 02 bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền thì được xem là vô hiệu khi không ai trong hai bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động kiện cơ bản để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015?Căn cứ theo khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sauĐiều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đâya Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;b Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;c Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội....Như vậy, để một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực thì phải đảm bảo các điều kiện của giao dịch dân sự có hiệu lực như điều kiện về chủ thể, ý chí của chủ thể thực hiện và mục đích của giao dịch. Theo đó, nếu giao kết hợp đồng không tuân thủ các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực thì hợp đồng vô trọng! Việc xác định hiệu lực của hợp đồng có ý nghĩa rất quan trọng trong việc giải quyết tranh chấp. Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu thì hậu quả pháp lý là gì? Pháp luật giải quyết như thế nào? Luật Minh Gia xin tư vấn như sau 1. Luật sư tư vấn về hợp đồng Bài viết hiện tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu xử lý ra sao? Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Hợp đồng có hiệu lực phải đáp ứng những điều kiện về năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự của các chủ thể tham gia xác lập giao dịch, tính tự nguyện, cùng với nội dung, mục đích không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội và phải đảm bảo điều kiện về hình thức trong trường hợp pháp luật quy định. Kể từ khi hợp đồng có hiệu lực thì phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên theo cam kết, chỉ có thể sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ theo sự thỏa thuận của các bên hoặc pháp luật có quy định. Đối ngược về giá trị pháp lý của hợp đồng có hiệu lực là hợp đồng không có hiệu lực vô hiệu, không thể tồn tại một giá trị pháp lý nào khác ngoài tính có hiệu lực hoặc không có hiệu lực. Trong nhiều nội dung thỏa thuận của một hợp đồng có thể tồn tại điều khoản có hiệu lực và điều khoản vô hiệu. Hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm xác lập. Nếu bạn đang gặp phải vướng mắc liên quan đến vấn đề này, bạn cần tham khảo các quy định pháp luật về dân sự hoặc ý kiến của luật sư có chuyên môn. Trong trường hợp bạn không có thời gian tìm hiểu hoặc không có luật sư riêng, bạn hãy liên hệ Luật Minh Gia để chúng tôi giải đáp và hướng dẫn cụ thể. Để được hỗ trợ, tư vấn pháp lý về các vấn đề liên quan đến hiệu lực của hợp đồng, bạn hãy gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc Gọi updating, để được tư vấn. Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm tình huống mà Luật Minh Gia tư vấn dưới đây để có thêm kiến thức về pháp luật. 2. Hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dung đất vô hiệu xử lý ra sao? Bài viết liên quan So sánh chuyển đổi quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Luật Hồng Bàng Câu hỏi Vào khoảng năm 2005 tôi có bán khoảng 0,8 ha đất nông nghiệp trồng lúa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1993 của tôi. Do gia đình không ổn định nên tôi có bán phần đất và có làm giấy sang nhượng, giấy xác nhận và giấy ủy quyền của vợ tôi cho người mua. Tất cả điều viết tay, có ký tên người làm chứng và chữ ký của trưởng ấp. Nếu căn cứ theo nghi định 43 hướng dẫn thi hành luật đất đai và luật đất đai 2013 thì Tất cả giấy tờ phải từ cấp xã trở lên, nhưng giấy tờ chỉ dưới cấp xã là trưởng ấp, và người làm chứng, ở đây thì trưởng ấp đến nay đã qua lại số tiền giấy sang nhượng viết tay có ghi số tiền là 45 triệu đồng, nhưng tôi chỉ nhận có 20 triệu đồng, cho đến nay dẫn đến tranh chấp về giá cả không giống nhau mà hiện giờ tôi không giữ giấy sang nhượng gốc chỉ có bên mua giữ. Nay tôi muốn lấy lại phần đất trên, từ căn cứ theo nội dung trên và các luật liên quan khác thì nếu đưa lên tòa thì như thế nào, rất mong sự tư vấn của luật sư. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Trả lời Thời điểm bạn bán phần đất đấy là vào năm 2005, do đó, luật được áp dụng phải là luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn chứ không phải luật Đất đai 2013 vì thời điểm đó chưa được ban hành. Theo luật Đất đai 2003 quy định – Tại Khoản 1 Điều 106 luật đất đai 2003 quy định về người sử dụng đất được thực hiện các quyền … chuyển nhượng, … khi có các điều kiện sau đây a Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; b Đất không có tranh chấp; …. – Điều 127 luật đất đai 2003 quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau a Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; b Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bài viết liên quan Một số điều cần biết khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất – FBLAW Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003 quy định – Khoản 4 Điều 146 nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định “ Hợp đồng chuyển nhượng … có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất” – Điều 148 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định “ …Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm có a Hợp đồng chuyển nh­ượng quyền sử dụng đất; b Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai nếu có…” Luật Đất đai quy định hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải bằng văn bản, được công chứng hoặc chứng thực và được đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất mới phát sinh hiệu lực. Như vậy, nếu khi chuyển nhượng phần đất nông nghiệp trên mà không đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật thì hợp đồng chuyển nhượng đó sẽ không phát sinh hiệu lực. Bạn có thể yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng phần đất đó vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạnh ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu xử lý ra sao?. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến – Số điện thoại liên hệ updating để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời. Nguồn TKNDKTCS2030 Danh mục THONGKENHADAT Chuyển nhượng đất đai

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu